Al realizar la compraventa de una finca hay que tener en cuenta determinadas obligaciones de información por parte del vendedor. El artículo 8 del Real Decreto 9/2005, de 14 de enero, por el que se establece la relación de actividades potencialmente contaminantes del suelo y los criterios y estándares para la declaración de suelos contaminados, dispone que los propietarios de fincas en las que se haya realizado alguna de las actividades potencialmente contaminantes estarán obligados a declarar tal circunstancia en las escrituras públicas que documenten la transmisión de derechos sobre aquellas. La existencia de tal declaración se hará constar en el Registro de la Propiedad, por nota al margen de la inscripción a que tal transmisión dé lugar.
La omisión de este tipo de obligaciones puede tener importantes consecuencias, particularmente entre empresas. En este caso, tanto las empresas compradoras como las vendedoras deben tener en cuenta ciertas cautelas en este sentido a la hora de realizar una transmisión. Un claro ejemplo de las consecuencias derivadas de la compraventa de suelos contaminados entre empresas nos lo da la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 10 de octubre de 2016. En este caso, una empresa, Urbanizadora Santa Clara, S.A que había adquirido una finca demandó solidariamente a las anteriores empresas propietarias (en una cadena de transmisiones) solicitando se declarase la responsabilidad solidaria por los daños derivados de la contaminación de la finca, y ello por cuanto, la consejería de Medio Ambiente declaró la finca, por posterioridad a su compra, como suelo contaminado. El importe de los perjuicios causados por gastos de descontaminación del suelo ascendía a 3.882.155 €.
El artículo 34.3 de la Ley 22/2011, de 28 de julio, de residuos y suelos contaminados determina que la declaración de un suelo como contaminado obligará a realizar las actuaciones necesarias para proceder a su limpieza y recuperación, en la forma y plazos en que determinen las respectivas Comunidades Autónomas y será objeto de nota marginal en el Registro de la Propiedad. Esta nota marginal se cancelará cuando la Comunidad Autónoma correspondiente declare que el suelo ha dejado de tener tal consideración. Dicho articulo viene complementado por el articulo 36 que establece quienes serán los sujetos responsables de la descontaminación y recuperación de suelos contaminados en el sentido de que estarán obligados a realizar las operaciones de descontaminación y recuperación, los causantes de la contaminación, que cuando sean varios responderán de estas obligaciones de forma solidaria y, subsidiariamente, por este orden, los propietarios de los suelos contaminados y los poseedores de los mismos. Los responsables subsidiarios podrán repercutir el coste de las actuaciones que hubieran llevado a cabo en la recuperación de un suelo declarado contaminado, al causante o causantes de la contaminación
En este sentido entendió pues el Tribunal Supremo en esta sentencia (aplicando en su caso el análogo apartado 2 del artículo 27 de la Ley 10/1998, de 21 de abril , de residuos -derogada por la hoy vigente Ley 22/2011) que los deudores que son solidarios frente a su acreedor originario, la Administración andaluza en el presente caso, deberán serlo también frente a quien venga a subrogarse en los derechos de aquél; como ocurrirá con Urbanización Santa Clara, S.A, de ser ella la que tenga que efectuar las operaciones de limpieza y recuperación de la Finca. Así se desprende de lo dispuesto en el artículo 1212 CC, condenando pues a las anteriores empresas propietarias de la finca, (excepto a una, que aportó la finca como rama de actividad a otra, por lo que no la sucedió en sus obligaciones). La realización de una auditoria medio-ambiental y el asesoramiento de un abogado, previamente a la realización de la compraventa, se hacen especialmente recomendables ante estas situaciones.
